Indexation des loyers à Bruxelles : ce que tout bailleur et investisseur immobilier doit savoir en 2025

SBO immo

10/10/20253 min read

Découvrez comment fonctionne l’indexation des loyers à Bruxelles, les règles légales, le calcul et les nouveautés liées au certificat PEB.

1. L’indexation des loyers : définition et cadre légal

L’indexation du loyer est un mécanisme qui permet au propriétaire d’adapter le montant du loyer à l’évolution du coût de la vie.
À Bruxelles, cette pratique est encadrée par la Région de Bruxelles-Capitale et régie par le bail d’habitation.

Objectif : maintenir le pouvoir d’achat du bailleur sans léser le locataire.
L’ajustement se base sur l’indice santé, publié chaque mois par Statbel.

2. Conditions pour indexer un loyer à Bruxelles

L’indexation n’est pas automatique. Le bailleur doit respecter plusieurs conditions légales :

Le bail doit être enregistré auprès du SPF Finances.
Le certificat PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) doit être remis au locataire.
Le contrat de bail doit contenir une clause d’indexation (le bail peut aussi l’interdire).

Bon à savoir : le propriétaire ne peut indexer le loyer qu’une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

3. Comment calculer l’indexation du loyer

Le calcul est encadré et repose sur une formule simple :

Loyer indexé = (loyer de base × nouvel indice santé) ÷ indice santé de départ

Loyer de base : celui du bail initial.
Indice de départ : indice santé du mois précédant la signature du bail.
Nouvel indice : indice santé du mois précédant la date anniversaire.

Exemple :
Si le loyer initial est de 1 000 €, l’indice de départ 120 et le nouvel indice 130, alors :
(1 000 × 130) ÷ 120 = 1 083,33 € → nouveau loyer indexé.

Un simulateur officiel est disponible sur be.brussels pour vérifier le calcul exact.

4. Procédure et délais : comment notifier le locataire

L’indexation n’est valable que si le bailleur la demande par écrit (courrier, e-mail ou lettre recommandée).
Elle ne s’applique pas rétroactivement au-delà de trois mois.

Conseil de votre expert :
Conservez toujours une preuve écrite de la notification et du calcul appliqué. Mentionnez la date d’entrée en vigueur de l’indexation dans votre communication.

5. Nouveauté 2023-2025 : le facteur de correction énergétique (PEB)

Depuis le 14 octobre 2023, la Région de Bruxelles-Capitale a introduit un facteur de correction pour les logements énergivores.

Logements concernés

Logements avec un certificat PEB E, F ou G.
Baux conclus avant le 14 octobre 2022.
Biens loués sur le marché privé ou public (hors SISP et Fonds du Logement).

Cette mesure limite ou suspend partiellement l’indexation des loyers pour encourager les rénovations énergétiques.
Autrement dit : plus le logement est énergivore, plus la possibilité d’indexation est réduite.

Objectif : inciter les propriétaires à investir dans l’efficacité énergétique, tout en protégeant les locataires des hausses excessives.

6. Conséquences pour les acteurs du marché locatif

Pour le bailleur

Vérifier que le bail est enregistré et que le certificat PEB est à jour.
Planifier les indexations à la date anniversaire.
Anticiper les limitations liées à la performance énergétique pour préserver la rentabilité.

Pour le locataire

Contrôler le calcul et la date d’application de l’indexation.
Demander la preuve de l’enregistrement du bail et du certificat PEB.
En cas de désaccord, contacter la Direction du Logement de Bruxelles-Capitale.

Pour l’investisseur immobilier

Intégrer l’impact du PEB sur la rentabilité locative.
Valoriser les biens via la rénovation énergétique.
Suivre les évolutions législatives pour anticiper les ajustements de loyers autorisés.

7. Bonnes pratiques pour un bailleur professionnel à Bruxelles

Automatisez le suivi des dates d’anniversaire de bail à l’aide d’un logiciel de gestion locative.
Vérifiez les indices santé chaque mois via statbel.fgov.be.
Communiquez clairement avec les locataires : notification écrite, calcul détaillé, référence légale.
Améliorez la performance énergétique des logements pour bénéficier d’une indexation complète et d’une meilleure attractivité.

8. Conclusion : un équilibre entre rentabilité et équité

L’indexation des loyers à Bruxelles est un outil essentiel pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers.
En 2025, la performance énergétique devient un critère clé qui influence directement la rentabilité locative et les droits à l’indexation.

Maîtriser ces règles permet de sécuriser les revenus tout en restant conforme à la législation régionale.
Une bonne compréhension du système d’indexation, combinée à une stratégie énergétique efficace, constitue aujourd’hui un avantage concurrentiel pour tout investisseur immobilier bruxellois.